Quel impact peut avoir un trouble anormal de voisinage sur la valeur d’un bien immobilier ?

Il y a préjudice dès lors que le trouble causé dépasse par ses différents aspects, les inconvénients normaux du voisinage, ce qui ouvre en droit à indemnité même si l’auteur n’a commis aucune faute.

C’est l’anormalité de la nuisance qui permet au juge de sanctionner l’auteur et d’indemniser la victime ; l’anormalité est appréciée en fonction de sa gravité et de sa durée.

La Cour de Cassation a été amenée à plusieurs reprises à se pencher sur la notion de trouble anormal de voisinage.

Les exemples ci-après peuvent être évoqués :

  • Dans un Arrêt de la Troisième Chambre Civile, rendu le 9 mai 2001, la Cour de Cassation énonce que la construction d’un ensemble immobilier sur un terrain auparavant planté de vignes, nonobstant la conformité aux règles d’urbanisme, peut être appréhendée comme un trouble anormal du voisinage.
  • Un Arrêt rendu par la Deuxième Chambre Civile en janvier 1969, énonce que peuvent être appréhendés comme des troubles anormaux du voisinage, les bruits provenant d’un appartement.
  • Un Arrêt rendu par la Deuxième Chambre Civile le 27 juin 1973 énonce qu’une privation de vue du fait d’une hauteur dommageable d’une construction peut être considérée comme un trouble anormal de voisinage

Plus généralement, un trouble anormal de voisinage recoupe une multitude de situation ; nuisances sonores, olfactives, perte de luminosité, d’ensoleillement, tapage nocturne et diurne, atteinte à l’esthétique de l’environnement…

Les conséquences ?

Lorsqu’un immeuble fait l’objet de nuisances, il apparaît que le préjudice peut être apprécié par rapport à la notion de moins-value subie par le bien. Cette moins-value est calculée en déterminant la valeur vénale de l’immeuble avant et après l’apparition de ce trouble. La différence pouvant alors être considérée comme constituant le préjudice devant être indemnisé.

Faire appel à un expert immobilier permet de traduire financièrement ce préjudice

La mission de l’expert va consister dans un premier temps à déterminer la valeur vénale du bien, abstraction faite du trouble ; puis dans un second temps, déterminer la valeur vénale en déduisant l’impact du trouble anormal de voisinage par un système d’abattement.

Voici quelques exemples de trouble anormal de voisinage et d’abattements retenus :

  • Une décision d’un Juge de l’expropriation concernant un préjudice de vue : un chalet situé en station de sport d’hiver bénéficiait sur le terrain voisin d’une servitude non aedificandi lui assurant une vue sur les massifs alentours. A la suite de l’installation d’une gare intermédiaire de téléphérique le privant de la vue, les propriétaires ont obtenu une indemnité calculée par différence entre la valeur vénale avant et après l’installation, fixée par le Juge de l’expropriation à 17%.
  • Une maison située en banlieue lyonnaise, gênée par la surélévation d’un bâtiment contigu entraînant une perte d’ensoleillement et des nuisances esthétiques, a vu sa moins-value fixée à 17%.
  • La Cour d’appel de Toulouse a fixée, la perte de valeur vénale d’une maison d’habitation à 10 % du fait de la gêne sonore et esthétique résultant de l’installation d’éoliennes.
  • Une propriété implantée en banlieue lyonnaise subissant l’implantation d’une autoroute en bout de parcelle, source d’une nuisance phonique importante, a été vendue 35% en dessous de son prix normal. Il convient de préciser qu’en l’espèce, la nuisance phonique était importante et surtout permanente (jour et nuit) liée au trafic de cette voie.
  • Une maison d’habitation gênée par l’implantation d’un immeuble collectif, source d’une nuisance de vue, d’ensoleillement et phonique, a entraîné une moins-value située entre 5 et 10%, le pourcentage moyen de 7,5 % ayant été retenu par l’Expert désigné par le Tribunal.

Le rôle de l’expert immobilier : 

Le rôle de l’expert va être de constater et dans certains cas arbitrer les troubles causés par la ou les parties ; il pourra après analyse, proposer un accord à l’amiable dans le but d’éviter toute procédure longue et fastidieuse.

Il pourra être appuyé dans cette démarche par des moyens techniques et technologiques ;  c’est le cas des drones qui permettent de simuler les vues depuis un ensemble immobilier futur ou encore des études d’ensoleillement consistant à simuler en quelques jours les ombres portées sur un bien immobilier dans diverses configuration à partir d’un logiciel spécialisé ; à noter que ce type d’expertise est valable auprès des tribunaux.

Ces outils permettent à l’expert de consolider son expertise et de valoriser au mieux le ou les troubles pouvant impacter la valeur d’un bien immobilier.

Maxence GOUTTENOIRE