Tout savoir sur l’expert immobilier - Adequation-expertise Lyon

L’expert immobilier détermine la valeur des biens immobiliers qui sont soumis à son appréciation et ce, après un certain nombre de diligences, investigations et analyses. Il consigne l’ensemble de ses opérations et le résultat auquel il aboutit dans un rapport d’expertise détaillé et circonstancié au sein duquel il expose et justifie la ou les valeurs retenues ; le rapport de l’Expert se veut particulièrement pédagogique, l’occasion rassurante d’exposer les diligences accomplies, d’expliquer la méthode retenue et d’analyser l’ensemble des paramètres concourant à la valeur d’un bien : juridiques, économiques, techniques et fiscaux…. C’est ce rapport d’expertise qui singularise l’intervention d’un expert immobilier et le différencie d’autres documents émanant de professionnels du secteur comme les agents immobiliers notamment…) ; ces derniers proposent, en effet, des avis de valeur, le plus souvent peu étayés et peu argumentés.
Leur connaissance des marchés, des aspects juridiques de l’immobilier et des différentes méthodes de valorisation font des experts immobiliers des professionnels incontournables pour l’estimation immobilière des biens immobiliers, même si le contexte de l’intervention, la nature ou l’emplacement du bien se révèlent complexes.

L’expert en évaluation immobilière procède également à l’estimation des biens pour des professionnels de l’immobilier.
Il peut s’agir en effet d’audit et gestion d’un parc immobilier par exemple pour des bailleurs sociaux ou des foncières disposant d’actifs résidentiels, commerciaux ou d’entreprises (bureaux, industriels, entrepôts…).
Certaines évaluations doivent être conduites dans un cadre réglementaire ; c’est le cas lorsque l’expert immobilier intervient auprès des société faisant appel public à l’épargne (SCPI, OPCI).
L’expert en évaluation immobilière intervient également en matière de baux commerciaux ; il est sollicité par le juge, un avocat ou un administrateur de biens pour :

• Fixer un loyer de renouvellement, estimation en valeur locative ;
• Réaliser une étude en déplafonnement de loyer ;
• Déterminer la valeur de droit au bail ;
• Chiffrer le montant d’une indemnité d’éviction ;

Enfin, l’expert immobilier intervient auprès des banques et notamment pour l’obtention de prêt, et pour l’appréciation des garanties hypothécaires par exemple pour des opérations de marchands de biens immobiliers ou promoteurs.

Après avoir visité le bien qu’il doit évaluer, l’expert rédige un rapport d’expertise dans lequel il expose et argumente son estimation. Il s’appuie pour cela sur différents outils d’estimation et méthodes d’évaluation parmi lesquelles :

• • La méthode par comparaison : elle suppose que soient franchies deux étapes ; en premier lieu, l’expert immobilier collecte et analyse, les données du marché immobilier local (données statistiques, transaction effectives et offres actuelles) ; ces données porteront sur des biens similaires, par leurs caractéristiques ou localisations ; la deuxième étape consiste, pour l’expert, à arbitrer au sein des fourchettes de valeurs constatées sur le secteur, en fonction des caractéristiques du bien à évaluer ; cette méthode permet de déterminer la valeur vénale ou locative du bien immobilier évalué ; il s’appuie sur le prix du marché à un instant donné, des valeurs d’achat ou locatives au mètre carré…
  • La méthode par le revenu ou capitalisation : là encore, la méthode s’articule autour de deux étapes ; la première consiste à reconstituer la valeur locative de marché du bien, ou à la vérifier s’il est loué ; dans un second temps, la base locative ainsi retenue doit être capitalisée à un taux adapté, fonction du ou des risques auxquels s’expose l’acquéreur investisseur ; cette méthode s’appuie sur les revenus constatés ou potentiels du bien à l’étude en fonction de sa valeur locative, revenu ensuite capitalisé au moyen d’un taux choisi et expliqué par l’expert.
  • La méthode par actualisation des flux (Discounted Cash-Flow) : cette méthode permet de déterminer la valeur d’un bien immobilier à travers les flux de trésorerie qu’il va générer sur une période donnée. L’expert projette l’ensemble des flux, indexations et réversions projetées sur une période donnée ainsi qu’une valeur de revente à l’issue de la période de détention. L’ensemble des flux est ramené en valeur actuelle par le biais d’un taux d’actualisation.
  • La méthode dite par sol et construction : elle consiste à apprécier séparément les deux composantes d’un bien, le terrain d’une part et la construction d’une autre part.
  • La méthode du bilan promoteur : particulièrement utilisée pour établir la valeur d’un terrain à bâtir en milieu urbanisé ; elle consiste à partir du chiffre d’affaires projeté d’une opération immobilière et reconstituer l’ensemble des différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, marge, honoraires…) pour aboutir par soustraction à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question ;
  • La méthode des ratios adaptée pour un certain nombre de biens à caractère spécifique ou monovalent (hôtels, cinémas, hôpitaux…) ; l’approche est fondée sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaire ou de la marge brute effectif ou potentiel de l’activité exercée dans les locaux à l’étude ; on parle de taux d’effort reposant sur des moyennes ou des usages constatés pour l’activité en place.